借地・借家（土地・建物明渡）について | 八戸シティ法律事務所

１　はじめに

土地・建物（アパート・マンションを含む）を賃貸していて賃借人による家賃滞納・用法違反（例えば、賃貸借契約書で建物を居住用としてしか使ってはならないこととされているのに、建物を事務所や店舗などとして使用しているなど）などが発生しているケース、不法占拠されているケースでは、土地明渡・建物収去土地明渡や建物明渡を求めていく必要があります。
また、賃借人による家賃滞納が発生しているケースでは、滞納家賃の回収も問題となってきます。

２　明渡請求の方法・手続について

（１）賃貸借契約の解除・明渡交渉

土地・建物の賃貸借のケースでは、明渡請求に先立って、家賃滞納・用法違反などを根拠として、賃貸借契約を解除することが必要です。
賃貸借契約の解除は、解除通知書を内容証明郵便で送付する形で行うのが通常です。

また、賃貸借契約の解除は、まずは一定期間内に家賃滞納・用法違反などを是正するように求め、その是正が行われなかったときに解除するという形で行うのが原則です。
そして、家賃滞納・用法違反などの事実が、賃貸人・賃借人間の信頼関係を破壊する程度に至っていると言い得ることが必要となります。

賃貸借契約が適法に解除されれば、賃借人は土地・建物を占拠する権利を失うため、明渡を請求していくことが可能となります。
一方で、不法占拠者の場合には、元々土地・建物を占拠する権限がありませんので、すぐに明渡を請求していくことができます。

明渡請求は、任意に明け渡してもらうことを目指して、まずは交渉で行うのが通常です。
交渉によって任意に明け渡してもらえれば、明渡の問題は解決となります。
そして、明渡交渉での解決が困難な場合には、以下のような法的手続を講じることとなります。
ここで、法的手続を用いることなく、相手方に無断で、土地上の建物を撤去する、建物の鍵を付け替えて閉め出す、水道・電力などの供給を停止するなどの実力行使に出ると、「自力救済」として違法とされてしまいますので、ご注意ください。

（２）仮処分

明渡交渉による解決が困難な場合には、訴訟（裁判）や強制執行の手続に進んでいくことになります。
ここで、相手方の属性いかんによっては、土地上の建物の名義を第三者に移すとか、建物の占有を第三者に変えるなどの妨害が行われることがあり得ます。

訴訟（裁判）を提起した時点で土地・建物を占有・占拠していた相手方に対して、勝訴判決を得たとしても、いつの間にか土地・建物を占有・占拠している者がすり替わっていれば、法律上、強制執行を行うことができないとされています。

そこで、このような妨害を防止するために、仮処分という手続を裁判所に申し立てることが考えられます。
処分禁止の仮処分（土地上の建物の名義を第三者に移すことなどを暫定的に禁止するもの）、占有移転禁止の仮処分（建物の占有を第三者に変えることを暫定的に禁止するもの）などです。

このような仮処分が認められるためには、明渡請求の権利が認められることほか、相手方が土地上の建物の名義を第三者に移すおそれがあるとか、建物の占有を第三者に変えるおそれがあることについて、裁判所に対して疎明（一応確からしいことの証明）する必要があります。
また、対象となる不動産の評価額の２～３割程度の担保金を法務局に供託する必要があり（ただし、明渡の完了後に全額戻ってくるのが通常です）、上記の疎明が可能なのか、担保金を積んでまで仮処分を行う必要があるのかなどを、慎重に検討することとなります。

なお、裁判所から仮処分の決定を得ることで、相手方が観念して訴訟（裁判）提起前に任意に明渡に応じてくるケースもあります。

（３）訴訟（裁判）

任意に明渡を受けることが困難な場合には、明渡を求める訴訟（裁判）を裁判所に提起することとなります。
訴訟（裁判）は、まずは、明渡請求の内容および根拠を記載した訴状や証拠資料を提出することでスタートします。

そして、相手方が反論を記載した答弁書を提出し、これに対する再反論を記載した準備書面を提出するなどして争点を整理したあと、必要に応じて証人などの尋問が行われて、判決に至るというのが標準的な流れです。
もっとも、相手方が答弁書を提出せず、裁判期日にも出頭しないために、訴状に記載したとおりの判決がすぐに下されることもあります。

また、訴訟（裁判）が提起されたとしても、必ずしも判決の形で決着が図られるわけではなく、裁判官の仲介のもとに相手方との間で明渡の時期や条件について合意し、和解の成立という形で終わることも少なくありません。

（４）強制執行

訴訟（裁判）の結果、明渡を命じる判決が出れば、裁判所に明渡の強制執行を申し立てることで、強制的に明渡の実現を図ることが可能となります。
訴訟（裁判）上の和解で一定時期に明け渡す約束がなされたものの、その約束が履行されない場合も同様です。
強制執行は、裁判所の執行官の立会のもとに、合法的に明渡の強制実行をする手続です。

ただし、明渡の強制執行を裁判所に申し立てる際には、裁判所が指定する明渡費用を予納金として裁判所に納めなければなりません。
予納金の額は、建物の明渡では規模に応じて通常は５０万円程度から必要ですし、建物収去土地明渡では解体費用も加算されるため、相当高額となることがあります。
負担した予納金については、理屈上、相手方に対して後々請求することができますが、その回収が現実的なのかという問題があります。

強制執行まで進んだ場合の予納金の負担という観点からも、明渡交渉または訴訟（裁判）の段階で、任意に明け渡してもらう示談・和解をする方が、結果的には有利なことが多いでしょう。

３　滞納家賃の回収について

賃借人による家賃滞納が発生しているケースでは、滞納家賃の回収についても検討していかなければなりません。
この点、滞納家賃の回収は、上記の明渡交渉や訴訟（裁判）において、明渡に加えて滞納家賃の支払を請求する形で、並行的に対応していくのが通常です。
訴訟（裁判）で支払を命じる判決を得れば、相手方の財産（不動産・預金・給与など）を差し押さえることが可能となります。

ただし、家賃を滞納するような相手方であれば、差し押さえるべき財産が見当たらず、滞納家賃の回収を断念せざるを得ないケースも少なくありません。
可能な限り滞納家賃の回収に手を尽くすべきですが、まずは明渡を受けることがメインであるという割り切りも、時には必要な判断となります。

【ご相談ください】
不動産トラブルについてお悩みの方、まずはご相談ください。

ご依頼いただければ、お客様の代理人として、不動産トラブルを適切に解決することができるようにサポートいたします。

●不動産トラブルに関する弁護士費用